这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

免费租房咨询 免费租房咨询

​​​

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

 

一百年前的废弃卸煤场该如何改造?以让人们在经过国王十字区时愿意停留为概念,由托马斯·赫斯维克(Tomas Heatherwick)所设计的卸煤厂购物中心(coal drops yard)在10月26日面向公众开放。曾位于伦敦国王十字区(King‘s cross)的工业遗存,如今成为了地区城市更新重要的一部分,与基地周边的顶级住宅区和现代化办公场所结合在了一起。

 

回首历史,位于伦敦的“三环”的国王十字区,在近百年未得到有效的开发后,通过一份价值30亿英镑的城市更新规划重新焕发生机。然而,当我们将目光放在更大的范围时,会察觉到城市更新的特定套路。套路在一次次实践中抹去了城市的差异性,同时带来了绅士化以及不容忽视的社会问题。如今,当面对地区更新后大多数人所无法负担的消费水平,经过国王十字区却捂紧钱包匆匆而过的人们不禁会提出疑问“这里是谁的伦敦?”

全文8200字,预计阅读时间:27分钟

 

卸煤院变身商业区

 

10月26日,位于伦敦国王十字区(Kings cross)的卸煤厂购物中心(coal drops yard)面向公众开放。项目由赫斯维克工作室(heatherwick studio)设计,两座建于维多利亚时代的工业建筑被改造成一个拥有近60个单位的购物中心,时尚、美食、生活方式、文化、手工技艺等元素应有尽有。

 

这两栋厂房建于维多利亚时代,最初是一个轻工业厂房和仓库,用以接收和储存来自英格兰北部的煤炭,再通过驳船和推车转运到伦敦各地。历经岁月,原本铸铁和砖结构遭到侵蚀,后被用作轻工业工厂、仓库和夜总会会馆,到上世纪90年代,这块场地被废置。

 

托马斯·赫斯维克称之为“两个KitKats”,来自工作室官网托马斯·赫斯维克称之为“两个KitKats”,来自工作室官网

 

 

受开发商的委托,赫斯维克工作室对场地进行改造。该项目作为国王十字区更新规划的一部分于2014年开始启动,2016年项目开工,并在2018年10月底面向公众。两个长条状的维多利亚的砖铸铁棚,通过仓库内部人字形屋顶的延伸被改造。被连接起来的两个屋顶,重新定义了院子,成为整个场地的中心焦点。

伦敦Space Frames大形灯光装置,Studio Mieke Meijer伦敦Space Frames大形灯光装置,Studio Mieke Meijer

 

一楼的大型户外活动空间是项目的中央核心,可以举办各种活动。建筑两端有入口,人流可沿相邻街道分散,创造了流畅的交通模式,有助于该区域的更广泛改造。这个开发项目及其产生的独特公共空间很好地与基地周边的顶级住宅区和现代化办公场所结合在了一起。

 

卸煤厂购物中心图片来自工作室官网卸煤厂购物中心图片来自工作室官网

 

遗忘和被遗忘,这里需要的是什么

 

针对国王十字的城市更新自1996年已经拉开序幕。2008年国王十字中央区块规划被通过后,开发商邀请了35位建筑师共同设计,将铁轨和仓库的坚固世界转变为后工业再生,托马斯·赫斯维克(Tomas Heatherwick)就是其中之一。

 

出生于伦敦,在伦敦上大学,并在成立工作室后,近十七年都在伦敦的国王十字区工作,在建筑师的身份之外,托马斯·赫斯维克更像是一个当地人。那么,从这个的角度出发,他一开始就在思考并试图去解答,国王十字区缺失什么?这里真正急需的什么

 

Thomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | DezeenThomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | Dezeen

 

危险、封闭、混乱、破败曾经是人们对这里的第一印象。据1994年Mori调研公司的数据,国王十字街的居民中有40%认为街区饱受犯罪威胁,73%的人提及街道上的偷盗与抢劫,17%的人夜晚不敢出户。这一现象直到国王十字区更新后才有所好转,因此,设计的关键是如何让人们在经过时愿意停留。

 

创造一个中心、一个广场、一个友好的城市公共空间。就像历史性的纪念广场中的一些小型建筑,比如城市图书馆在遮阳避雨的同时创造了舒适安全的公共空间。在设计师充分考虑并完好保存了维多利亚时代工业建筑的特定纹理和结构形式的情况下,一个全新的高度技术性的独立结构支撑被巧妙运用。

 

Thomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | DezeenThomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | Dezeen

 

卸煤厂购物中心的结构剖面图,来源工作室官网卸煤厂购物中心的结构剖面图,来源工作室官网

 

两个流动的屋顶上升、拉伸直到相互接触,形成了一个全新的建筑上层、一个有遮挡的大尺度室外空间。场地中,除了9000平方米的新零售区域以外,还有被完好留存的历史痕迹,而在被架起的屋顶结构之下,人们可以穿过也可以驻足。

 

卸煤厂购物中心改造前后,来源工作室官网卸煤厂购物中心改造前后,来源工作室官网

 

卸煤厂购物中心,来源工作室官网卸煤厂购物中心,来源工作室官网

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

托马斯·赫斯维克,1971年生于伦敦,曾就读于曼彻斯特城市大学与伦敦皇家艺术学院, 23岁成立工作室,30岁出头被英国媒体誉为“新的莱昂纳多·达芬奇”。不到四十岁便设计了2010年上海世博会英国馆,即“种子圣殿”。设计作品有,2012年伦敦奥运会火炬塔、蜂巢、新伦敦巴士、外滩金融文化中心等。图片来源网络(左右滑动查看更多)

 

“这些令人惊叹的维多利亚式建筑百年来从未被人居住过,而是成为伦敦封闭式基础设施的一部分。”作为一名建筑师,托马斯·赫斯维克设计了丰富的建筑空间,并创造新的公共空间。作为一名当地人,正如他所说,尽管国王十字区位于伦敦的“三环”*,但自维多利亚时代的工业繁忙后,近百年未得到有效的开发。

 

卸煤厂购物中心的室内效果图,来自工作室官网卸煤厂购物中心的室内效果图,来自工作室官网

 

国王十字区地图国王十字区地图

 

 


*国王十字区(红色图块)邻近伦敦城(city of London,粉色区块,最早建于罗马时代,可类比为老北京的内城,现仍有部分古迹墙体遗留)、大英图书馆、大英博物馆、牛津街、摄政公园等,是名副其实的伦敦“三环”以内。


 

百年间,国王十字的起起落落

从时间的长河上俯瞰,国王十字区的历史大致可以被分为三个阶段:繁盛、衰败、重生。第一阶段,从维多利亚时代到二战:繁忙的工业配送区。国王十字火车站建成于1852年,位于伦敦市中心卡姆登区与伊斯灵顿区的交界线。车站建成后,该地区成为一个重要的工业中心地带,一个贫穷但繁忙的工业和配送服务区。

 

伦敦地图,红色部分为现如今的国王十字中央区,其左侧为卡姆登区,右侧为伊斯灵顿区伦敦地图,红色部分为现如今的国王十字中央区,其左侧为卡姆登区,右侧为伊斯灵顿区

 

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

1906的国王十字车站,A picture postcard of King’s Cross in 1906. Courtesy of the LondonTransport Museum collection.

 

第二个阶段,从二战结束到20世纪末:被废弃的铁路遗迹。二战后该地区从铁路区转变为废弃的建筑物、铁路线路、仓库和棕地(*受污染的土地)。八九十 年代曾转型为一个地下文化中心,酒吧、夜店、艺术家工作室汇集于此。期间曾有两次改革建议后来均被撤回(1989年,伦敦再生联合会提交了开发铁路土地的建议; 1994年,卡姆登区政府“有意为开发提供规划建议”)。

 

1980s London,Why gentrified is justified,JANAN GANESH1980s London,Why gentrified is justified,JANAN GANESH

 

右侧为国王十字车站,历史上的地区鸟瞰,来源于网络右侧为国王十字车站,历史上的地区鸟瞰,来源于网络

 

 

第三阶段,1996年-至今:从车站开发到城市复兴。1996年,英国政府决定将圣潘克拉斯车站(St Pancras railway station)作为一号高铁(High Speed 1)的起始站,修建一条高铁直通法国,即欧洲之星。这个计划成为了国王十字片区车站改造升级,以及周边约27万平方米土地复兴的催化剂。

 

1990s king's cross,共67英亩即27万平方米的伦敦市中心改造项目1990s king’s cross,共67英亩即27万平方米的伦敦市中心改造项目

 

 

2001年,伦敦房产开发商Argent LLP被选为开发合作伙伴,总体规划由两家事务所(Allies and Morrison、Porphyrios Associates)共同提出。2006年,开发商获得了大纲规划的政府许可,允许建设50栋新建筑、20条新街道、10个新的主要公共空间、20个历史建筑和结构的修复、10座新公园广场、和翻新并修建多达2000个住宅。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

国王十字区混合用途开发的规划中,各项占比:办公56%、居住24%、商业11%、文化教育酒店休闲共9%。来源于:2016 Argent LLP

 

2007年,圣潘克拉斯火车站改造完成后,紧接着在2008 年,国王十字中央区有限公司(King’s Cross Central Limited Partnership)成立,由开发商和两家土地持有者共同合作*,74万平方米混合用途开发规划许可获得批准。

 


*开发商Argent持股50%,土体持有者:伦敦欧陆铁路公司London and Continental Railways和英运物流集团Exel(2005年被德国物流集团DHL收购)分别持股36.5%和13.5%


 

Argent规划效果图,图片来源kx官网Argent规划效果图,图片来源kx官网

 

2011年9月,伦敦艺术大学搬到了粮仓综合大楼,国王十字区的部分开发项目首次向公众开放。接下来,从各种不同功能的业态搬入以及国王十字车站的改造完成,到卸煤厂购物中心开幕,这里的更新如火如荼。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

2012年,由John McAslan + Partners (JMP) 改造的国王十字火车站完成,与圣潘克拉斯火车站(下图左侧)接通,形成英国最大、最重要的综合交通转运站站,城内、国内、国际线路在此交汇,每年乘客数量高达5700万人次。

 

依据开发商的规划阶段划分,现在的国王十字区已经完成第三个阶段规划(2017年),街区人口即在此居住、办公、学习的人数,总计已达3万人,预计在2020年,将会超过5万人。国王十字中央区(Kings cross central)在经过一系列改造后,产生了巨大的收益,并拥有了自己的地区邮编N1C*。

 

地区改造四个阶段规划,来源:Argent LLP,King’sCross Regeneration Review 2014地区改造四个阶段规划,来源:Argent LLP,King’sCross Regeneration Review 2014

 


*英国的邮编,字母为方位E、W、S、N、C(东、西、南、北、中),后面的数字为区块编号,以距离中心地区的远近划分。


 

一份啥都有的折衷规划

 

国王十字区规划平面图(上北下南),图片来源new.rushi.net国王十字区规划平面图(上北下南),图片来源new.rushi.net

 

以摄政运河为分界线,运河以南被开发为办公楼,运河以北则是住宅区与相关配套,以及10.5万平方米的公共空间,共同组成了一份基于“交通枢纽带动经济“的混合用途开发规划。现在的国王十字区已经从封闭的后工业时代遗存变身为伦敦更新的标志性街区,宣布入驻办公的大品牌如同井喷,互联网旗舰、文创、奢侈品巨头纷纷加入其中。

 

国王十字区就像糅合了古希腊、罗马、巴洛克元素的巴黎歌剧院那样,采取了折衷的城市更新手段。如果有人问现在的国王十字区都有什么?车站、办公室、商场、大学、文化场所、住宅和公共空间,甚至电影场景以及纪念品商店……所有你能想到的一切,在这里都可以找到。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

国王十字车站的9¾车站,穿过这里可以“前往”霍格沃兹魔法学校,以及大型哈利波特纪念品商店图片来源网络

 

1、商业

2018年7月23日,Facebook英国总部正式宣布将搬入伦敦国王十字,总共5.6万平方米的办公面积,是原来总部的两倍多,并增加至少6000工作岗位。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

Facebook租用了核心区P2区块的三幢写字楼,地址是11Canal Reach和21 Canal Reach图片来源网络

 

Google英国总部于2018年建设,将成为该地区最大的单体建筑,总建筑面积超过9万平方米,高度11层,将设有25米长的游泳池,一个巨大的景观屋顶,一条200米的跑道和步行道,员工人数超过5000人。

 

由Heartherwick 与BjarkeIngels Group(BIG)共同设计,图片来源网络由Heartherwick 与BjarkeIngels Group(BIG)共同设计,图片来源网络

 

 

2016年8月16日,YouTube开设了新的创意中心Youtube space lab(London),占地近2000平方米,是Google在全球拥有九个YouTube space之一,也是除洛杉矶以外的第二大媒体工厂。

 

位于圣潘克拉斯广场的谷歌新基地,图片来源网络位于圣潘克拉斯广场的谷歌新基地,图片来源网络

 

伦敦千禧粉办公楼(London. A “millennial pink” office building),由伦敦公司Duggan Morris Architects在 R7完成的一幢11层高的办公楼,采用铝制外观,颜色为千禧粉色。

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

网格外立面采用两种粉红色调,其中一种与千禧年粉色紧密相配,与附近的圣潘克拉斯酒店(St Pancras Hotel)砖块的玫瑰色调相呼应图片来源网络(左右滑动查看更多)

 

2、文化

中央圣马丁学院(Central Saint Martins ),由中央艺术与设计学校和圣马丁艺术学校在1989年合并而成,英格兰一所著名的艺术和设计学院,属于伦敦艺术大学的一部分,搬到了国王十字车站北侧一座货仓的遗址。

 

St-Granary-Square,建筑为伦敦艺术大学的中央圣马丁学院(CSM),图片来源网络St-Granary-Square,建筑为伦敦艺术大学的中央圣马丁学院(CSM),图片来源网络

 

3、住宅

三个维多利亚储气罐框架由Wilkinson Eyre改造成豪华公寓Gasholders,三个住宅区沿着锻铁框架进行了修理和住宅建设,内部装饰由Jonathan Tuckey Design设计。

 

穿孔灰色金属百叶窗与圆形框架相呼应,图片来源网络穿孔灰色金属百叶窗与圆形框架相呼应,图片来源网络

 

如今的国王十字区早已成为城内的热点街区,这儿就像是伦敦的迷你版,色彩丰富、历史厚重、文化多样、富有活力,为商业、居住、旅游等多种用途提供安全理想的环境,每年吸引成千上万的游客。休闲游客可能会被迷人的建筑和多元化的文化产品所吸引,也或许他们偶尔会觉得自己被开发者的营销活动牵着走,但这里仍在成为最好的城市更新计划之一。

 

“工业”和“奢华”是推动价值30亿英镑的国王十字重建项目的两个神奇因素,利用对大砖棚的集体怀旧和铜铁装饰的吸引力。规划和设计努力融入街区的历史语境,基地的工业化遗存被留在原地,装点后以创造一个些许人为的完美设计。尽管更新中所具有保存历史意义的敏锐受到了些许赞扬,包括卸煤场改造、棉花仓的使用,以及旧煤气罐的重新利用等,然而,当一无所有变为应有尽有,现在的这里看起来可以是国王十字区,也可以是伦敦或者其他大都市的某个区。

 

drake and morgan 公园,kings cross,图片来源网络drake and morgan 公园,kings cross,图片来源网络

 

 

城市要更新,总共分三步

 

卡尔维诺的《看不见的城市》中充满了对城市差异化、个性的想象,每座虚构的城市都被赋予了姓名、灵性以及生命,而反观当今的城市,其中的差异性却被抹杀。但这并不是一个令人惊奇的事实,当城市更新有了特定套路并且还行之有效时,人们很难不一次次地将其运用在更新实践中,而使用相同的步骤带来的必然是相似的结果。

 

在弄清套路之前,我们需要先捋一捋城市为什么要更新。从伦敦来看,目前对新房的需求主导了房地产市场的政治,而城市更新是有效解决房屋问题的手段。根据数据显示伦敦地区人口将每年增加7万人,在2034年将超过一千万人。正如伦敦的市长规划草案所述,面对日益增长的新住宅需求,虽然城市向外扩张是一种解决方案,但问题的关键是通过更新计划为城市中心区注入新的活力。

 

46 sec to learn about London Population! (videographic),图片来源于YouTube46 sec to learn about London Population! (videographic),图片来源于YouTube

 

除了满足社会的房屋需求,城市中心同样在英国经济中发挥着重要作用。企业通过城市的共享基础设施,在城市中心提供的区块或集聚区中,从大型劳动力资源中招募到企业所需的能力,以及从劳动力所分享的想法和信息以获益。在获取“知识溢出”的过程中,城市需要提高其市中心的吸引力,例如提供良好的交通和基础设施、通过激励措施吸引企业、将就业转移到中心等,进而从企业获得政府的投资“回报”。

 

因此,无论是社会需求还是经济发展都敦促着城市中心区加紧更新。伦敦新近重建的地区都希望拥有独特的外观和定位,并以品牌为重点进行再开发。尽管城市更新并非把大象放进冰箱,但这个复杂的城市问题仍会存在一个解决套路,且总共分三步。第一步,分配:政府介入后承包给开发商;第二步,包装:开发商基于政策进行区块规划、建筑开发;第三步,引资:引入高端业态、吸引精英阶层和旅游人群,并进一步开发。

 

1、金融 – 金丝雀码头(Canary Wharf Group)

金丝雀码头曾是伦敦多克兰地区西印度码头的中心,自上世纪60年代衰落,到1980年被彻底废弃。80年代中期,伦敦市政府成立了码头区开发公司,开发商18个月内建成7.5座高楼,将这里改建成了金融区。现在的金丝雀码头,金融、商业、出版行业,教育领域、服务行业,以及酒吧和小餐馆,从商业街购物中心到设计师品牌店不胜枚举。这里创造了12万个就业岗位,地区的经济增长速度几乎是伦敦其他地区的四倍。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司,例如汇丰银行、花旗银行等,每日电讯、路透社和镜报等在这里落户,仅员工就有8万之众图片来源网络

 

2、奥运 – 斯特拉特福(Stratford)

斯特拉特福德位于伦敦码头区的北部,这里曾经失业率高、健康水平差、缺乏基础设施、环境质量差。得益于2012年伦敦奥运会的竞标成功,斯特拉特福德在比赛期间得到改造和更新,并在比赛结束后为当地使用。建筑和旅游业的新工作产生了倍增效应,预计到2030年可创造超过2万个就业岗位,为该地区带来超过50亿英镑的就业机会。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

奥林匹克公园的主体育场。公园到2030年将建造一万多套新房,五个新的社区,其中大约三分之一的房屋将是保障住房,并建立一个新的学院,用于教育大约两千名学生,图片来源网络

 

3、艺术 – 南岸(south bank)

南岸,即泰晤士河南岸,19世纪后期是工业贫民区且工厂林立,并且在历史上这里还曾是伦敦的红灯区。1951年,南岸被政府重新定位为艺术区和娱乐区。现在南岸已经成为伦敦主要的观光区之一,而南岸艺术区经过半个多世纪的不断发展,已成为欧洲最大的艺术中心,这里有泰特现代艺术馆(Tate Modern)、南岸中心(Southbank Centre),每年吸引着三百万的参观者。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

南岸中心,是泰晤士河南岸的建筑群,包括皇家节日大厅(Royal Festival Hall),伊丽莎白女王大厅(Queen Elizabeth Hall)和海沃美术馆(HaywardGallery),主要用于艺术展览等相关活动图片来源网络

 

每个地区似乎都在设法在历史建筑、有吸引力的公共领域和将新空间变成目的地的活动之间达成微妙的平衡。就像英格兰历史建筑和古迹委员会(Historic England)的伦敦规划总监艾米莉·吉(Emily Gee)所说,“在历史悠久的英格兰,遗产是产生优秀场所的关键,这一切都应该从分析和理解一个地方的历史和特征开始。”

 

但地区的更新类别虽有不同,其手法却如出一辙。因此,即使试图拒绝千篇一律,商业、交通、教育、购物、艺术、住宅……地区们还是集齐了各种相似的更新元素。

根据独立研究机构城市中心(Centre for Cities)的研究,为支持行业蓬勃发展,英国城市为重建市中心所做的工作,包括政策干预措施、依据实际需求的政策设计指南、本地区的倡议、公共领域和运输等。实事如此,伦敦的更新套路在某种程度上像是英国的城市更新策略的集合版。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

Centre for Cities的23个研究案例中,16个英国城市所使用的政策及目标:促进市中心的零售和投资;创建一个有吸引力的功能性城市中心;提供市中心与更广阔区域之间的良好连接;实现物理发展和再生;提供办公空间,图片来源于Centre for Cities(往下滑动查看更多)

 

像滚雪球一样,一旦开始就会越滚越大。政府牵头成立开发公司,引入开发商进行建设,而那些曾经或封闭落破、或臭名昭著的地区在更新后,社会住房、就业率、地区经济发展等方面会随之发生越来越巨大的变化。政府、开发商和一部分人或许会对这份变化感到欣喜,但硬币的另一面是,开发商在更新中抹去了当地的原始特征,同时本地社区将被阔绰的休闲需求者和游客所取代。虽然伦敦的每个新建地点都可能成为一个令人兴奋的度假旅行目的地,但实际上它们不可能成为大多数人可以负担得起的地方。人们不禁会提出疑问“这里是谁的伦敦?”

 

套路之后,套住了谁的利益?

 

在政府的政策支持下,被激活的城市中心区,固然能给经济和发展带来极大利益,但光鲜之下随之而来的“绅士化”及社会问题却需要人们警醒。绅士化(Gentrification)这一术语起源于英国,由英国社会学家露丝·格拉斯(RuthGlass)在1964年创造,以描述中产阶级取代下层阶级的人口流动过程和现象。巧合的是,露丝·格拉斯用以举例的伦敦的工人阶级地区就是伊斯灵顿区,也就是现在的国王十字中央区诞生的区域之一。

 

在绅士化过程中,随着生活指数的提高,原居住的低收入者可能反被新迁入高收入者歧视,或不得不迁往更偏远或条件更差的地区维持生活。在吸引了第一批高收入者迁入后,就转而成为吸引其他同阶层人士迁入聚居的引力,而使绅士化过程越发快速。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

“绅士化:替换掉了低收入的居民”,kalw , Your Call: What does gentrification mean to you?

 

现在国王十字区似乎也正在沿着这个历程发展下去。曾经的脏乱差使得地价低廉,聚集着低收入人群和地下亚文化,而重建后地价及租金上升,随着奢侈大牌、国际企业以及精英阶层的涌入,在带来高额房价的利润的同时带来了包括社区阶层不均衡、缺乏社区公共空间、部分原住民被迫搬离等社会问题。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

国王十字区房价图表,在08年金融危机后房价上涨近一倍,图片来源网络

 

社会住房建设是卡姆登委员会授予发展计划许可的一个条件。根据协议,开发商Argent LLP和One Housing Group住房协会合作,承诺在1946套建造单位中提供750个保障性的单位*(500个社会住房单元和250个经济适用房),包括中低价租金和共同所有权属性,以“在地区发展中建立一个混合、稳定和可持续的社区”。

 


*依据伦敦规划(The London Plan,来源于Mayor of London):Policy3.9 混合以及平衡的社区、Policy 3.10 保障性住房的定义规定,社区开发需要通过建造社会住房、经济适用单位以保持社区的多样性和各个阶层的认同感;开发商、供应商和市长应通过住房投资功能协议确定新建社区中的保障性住房的数量和租金。


 

然而, 开发商分别就社区混合性和保障性住房数量做出了“有利”应对,在减少社会住房数量的同时降低低收入人群配比,以充分保障利益。首先,开发商通过独立调查将有心理健康问题史的人排除社会住房之外,而开发商和地方议会也为无家可归者和失业者的数量设定了配额,其中无家可归者最多占20%,失业家庭占25%,以实现“均衡的收入组合,并防止居民集中完全依赖福利”。

 

其次,依据协议中建立了的“级联”机制(*cascade,按顺序排列提供可扩展的解决方案),在不能到达最低房租价格的情况下,开发商可以减少保障性住房的数量,以保护其利润。2015年,Argent要求委员会减少21个社会住房和96个中级适用房,以便出售100个额外的豪华公寓保障利润,最终成功地将数量从750个降至637个。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

前文提到的Gasholders豪华公寓,一间单人公寓的价格从 81 万英镑起,顶层豪华公寓的售价高达数百万英镑,图片来源于 the guardian

 

根据伦敦市政府的说法,伦敦的所有地区都应该寻求更均衡的资产组合,特别是在社会租赁占主导地位,且贫困程度相对集中的一些社区。但当贫困区变身为高端区时,曾经的协议和承诺似乎随着消逝。

 

实际上,利益“profit”是国王十字中央区的合作模式中链接各方的关键词。由两家土地持有者与开发商共同组成的国王十字中央区开发有限公司,一方面为交通部提供50%利润,一方面向当地委员会和居民组成的发展组织提供现金或回报,从而换取交通部对于欧洲之星的高铁补贴以及委员会对于规划提案的通过。

 

在2016年,政府交通部以3.71亿英镑的价格,出售了其所持有的、全部36.5%的开发有限公司股票,给一家澳大利亚养老基金AustralianSuper,以减少财政赤字。据LCR首席执行官大卫·乔伊说:“这次出售证明了纳税人的良好回报,并显示了我们为伦敦这个非凡地区带来的价值。” 尽管大多数组织都声称国王十字区是一个成功的重建计划,但到底给当地人带来多少利益却值得怀疑。

 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

交通部持有伦敦欧陆铁路公司LCR,并为欧洲之星的高铁HS1提供补助;卡姆登区和伊斯灵顿区的委员会提供改造项目的规划许可,图片来源于FINANCING TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT WITH LAND VALUES

 

国王十字区并不是唯一一个被更新政策所困扰的案例。在巨大的住房需求和通过高密度住宅计划实现利润最大化的压力下,地区更新中可能会出现缺乏保障性住房、商店、办公室、社区设施以及艺术和休闲活动等公共空间的问题,还有那些难以被实施的地区宜居性规定。政府到底在保障谁的利益?

 

公众对利润丰厚的房地产合同的愤怒使人们质疑伦敦未来的住房项目,一些社会活动家和社区团体抨击开发商。“城市再生计划应该具有足够的适应性,能够为居民提供真正的声音”,考文特花园*的市场管理局主席帕姆·亚历山大说道。

 

在国王十字的开发中,由当地居民和小商家团体组成的民间反对团体KXRLG,努力打破信息不对等,让街区内居民明白状况、权利以及可以做出的行动,比如如何在开发中保障公共住房,如何与开发公司讨价还价。当被机构部门所忽视时,民众试图通过自身的力量来发声、维护权益。

 


*考文特花园(CoventGarden)是伦敦最古老的集市之一,拥有300年历史;1978年,大伦敦议会考文特花园委员会制定了更新计划,如今的考文特花园充满现代都市的繁盛生机,也浮现了市场管理、游客过多等问题。


 

这里是谁的伦敦?烧掉30亿英镑的街区更新仍难逃绅士化的质疑

“委员会应该为了民众考虑而不是利益”,图片来源于 Emerson Utracik/REX/Shutterstock

 

被抹去原始特征的社区、被富有者所替代的原住民,当人们进行绅士化批判时,实质上,其背后都有着对原社区所应该享有的权益的保护和关切。社区文化或许是一个不断变化中的动态过程,但生活其中的居民应该享有话语权,而非政策、开发以及金钱之下的牺牲品。

 

城市更新可以有套路,但是不应该“套路”它的市民。当再回过头来看托马斯·赫斯维克关于卸煤厂购物中心的设计初衷,或许会感到一丝丝讽刺,尽管设计师最初的意愿是让人们在这里停留。然而更新后,伴随着一些人的进入,另一部分人却最终被迫离开,而对于他们来说,这可能是对“配不上”这座城市的无奈回应。

部分参考资料

(往下滑动查看更多)

[1] The £3bn rebirth of King’s Cross: dictator chic andpie-in-the-skypenthouses,作者Oliver Wainwright,来源于TheGuardian

[2]  London developers face growing activism over affordable housing,作者Jim Pickardand Aime Williams,来源于Financial Times

[3]  In Practice: Case Study – King’s Cross, London,作者LucyScott,来源于 urbanland

[4]  Gentrification isn’t a benign process: it forces people from theirhomes,作者Dawn Foster,来源于The Guardian

[5]  Coal Drops Yard: London’s new eating, shopping and playingparadise,作者KATE WILLS,来源于Evening standard

[6]  Case studies: city centre regeneration,来源于centre for cities

[7] 伦敦国王十字街的城市更新样本,来源于优尔城

[8] Case Study London King’s Cross,来源于The World Bank

[9]  We need to talk about urban regeneration,作者AdamForrest,来源于The Guardian

[10] 伦敦国王十字街区迎来新购物中心,对建筑和零售业都有启发,作者蔡一能,来源于 好奇心研究所

[11]  LONDON’S REGENERATION SUCCESS STORIES,来源于RelevanceInternational

[12]  Can developers make a place? On London’s industrial regeneration,作者 Lettie Mckie,来源于citymetric

[13]  London Plan Chapter Three: London’s People,来源于london.gov.uk

[14] KING’S CROSS CENTRAL: ‘A CRUDE EXERCISE IN SOCIAL ENGINEERING’ ,作者ADMIN,来源于corporatewatch

[15] Heatherwick 新作“伦敦国王十字区改造项目 Coal Drops Yard” 将于10月开放,著 Eric Baldwin, 译 庄力,来源于ArchDaily

[16] Thomas Heatherwick explains design of Coal Drops Yard |Architecture | Dezeen,来源于YouTube

对于城市问题,我们曾经关注俄罗斯的扎里亚季耶公园,并写了一篇文章,普京的“公园”,还是库哈斯们的“雄心”丨这座红场边的公园是否重塑了俄罗斯的公共空间,我们将对此类问题持续保持关注。

原创文章,作者:w, tian,如若转载,请注明出处:https://www.awehome.com/news/738.html

(0)
免费租房咨询 免费租房咨询

房源推荐

    相关文章推荐

    • 爱尔兰都柏林大学找房推荐 都柏林大学租房一个月多少钱

      都柏林大学周边租房指南:一个月租金多少? 都柏林大学(UCD)是爱尔兰最受欢迎的大学之一,吸引着全球各地的学生前来学习。但对于许多新生来说,找到合适的住所可能是一个挑战。在这篇指南中,我们将深入了解都柏林大学附近的租房情况,并解答“一个月租金多少钱”的问题。 都柏林大学周边地区 黑洞 位于都柏林南部,靠近UCD校园的黑洞(Blackrock)是一个备受青睐的选择。这个地区交通便利,有许多公寓和独立式住宅供选择。一间单人公寓的租金大约在1000至1300欧元之间。 伦斯特 离UCD很近的伦斯特(Stillorgan)也是学生喜爱的区域。这里有各种类型的住房可供选择,从公寓到联排别墅。一间单人公寓的租金大约在1100至1400欧元不等。 敦拉姆比拉 距离都柏林大学稍远的地区,但是交通依然便利。在这里,你可以期待更为宽敞舒适的住所,而租金一般在800至1100欧元之间。 租房预算建议 对于在都

      2024-04-14
    • 英国坎伯韦尔艺术学院学生公寓注意事项 坎伯韦尔艺术学院学生宿舍贵吗

      对于前往英国坎伯韦尔艺术学院的学生来说,寻找合适的住宿是其中一项重要的任务。学生公寓及宿舍的选择关系到学习和生活的质量,也直接影响到预算的分配。因此,理解坎伯韦尔艺术学院学生公寓的注意事项以及了解宿舍的价格情况变得至关重要。 学生公寓注意事项 在选择适合的学生公寓时,有几个重要因素需要考虑。首先是地理位置。坎伯韦尔艺术学院附近的公寓是否靠近校园或交通便利是需要重点考虑的问题。此外,公寓的安全性也是一个重要因素。学生们希望住在一个安全、安心的环境中。设施和服务也是必须要考虑的,例如洗衣设备、网络连接和学习空间等。 坎伯韦尔艺术学院学生宿舍贵吗 关于宿舍价格,这是学生们普遍关心的问题。在坎伯韦尔艺术学院附近,宿舍的价格因地段和提供的设施不同而有所差异。通常,学生公寓价格较宿舍稍高,但提供更多的私密性和更多的设施。宿舍通常更经济实惠,但可能需要与其他学生共享空间。 总的来说,在坎伯韦尔艺术学院

      2024-04-14
    • 约克圣约翰大学住宿推荐 约克圣约翰大学附近学生公寓贵吗

      约克圣约翰大学住宿推荐 及 约克圣约翰大学附近学生公寓贵吗 留学英国,租房是每位留学生都必须面对的一个重要问题。对于选择在约克圣约翰大学附近的住宿,不少学生可能会对公寓的价格产生疑虑。在这篇文章中,我们将为您介绍一些约克圣约翰大学附近的学生公寓,以及它们的价格情况。 约克圣约翰大学附近学生公寓推荐 集好家学生公寓 首推集好家学生公寓,位于约克圣约翰大学附近。这个公寓以提供舒适、安全的居住环境而闻名。各种户型齐全,满足不同学生的需求。无论是单人间还是合租公寓,都有多种选择。而且,集好家学生公寓注重学生的生活体验,提供丰富的社交活动,使您能够更好地融入当地生活。 生活便利区域 选择约克圣约翰大学附近的学生公寓,还可享受到生活的便利。附近有购物中心、餐馆和咖啡厅,方便满足学生的各种需求。交通也十分便利,方便前往校园和城市其他地区。 约克圣约翰大学附近学生公寓价格情况 对于许多留学生来说

      2024-04-14
    • 圣安德鲁斯大学学生宿舍攻略 圣安德鲁斯大学住宿贵吗

      圣安德鲁斯大学学生宿舍攻略 及 圣安德鲁斯大学住宿贵吗 在英国留学的学子们都深知,选择一个合适的住宿是留学生活中至关重要的一环。对于选择圣安德鲁斯大学的留学生而言,学生宿舍是一个备受关注的话题。本文将为您提供一份详尽的圣安德鲁斯大学学生宿舍攻略,同时探讨圣安德鲁斯大学住宿是否昂贵。 圣安德鲁斯大学学生宿舍攻略 宿舍种类及地理位置 圣安德鲁斯大学提供多样化的学生宿舍,以满足不同学生的需求。这些宿舍分布在校园附近,涵盖了不同的地理位置,包括校内和校外。校内宿舍通常更为便利,距离教学楼和其他校园设施更近,而校外宿舍则可能提供更宁静的居住环境。 宿舍设施及服务 圣安德鲁斯大学的学生宿舍通常配备现代化的设施,包括自习室、洗衣房、共用厨房等。此外,学校也会提供24小时的安保服务,确保学生的安全。考虑到学生的各种需求,宿舍管理团队通常也会定期组织社交活动,促进学生之间的交流与合作。 租金水平及相关费用

      2024-04-14
    • 伦敦南岸大学住宿推荐 伦敦南岸大学找房多少钱一周

      伦敦南岸大学住宿推荐 及 伦敦南岸大学找房多少钱一周 在追求高等教育的留学生活中,住房一直是一个备受关注的重要议题。伦敦南岸大学位于英国伦敦市,为了让广大留学生更好地适应英国的生活,集好家特为你推荐一些在伦敦南岸大学附近的住宿选择,以及了解在这一地区找房的一些费用情况。 1. 校内宿舍 首选之一是伦敦南岸大学提供的校内宿舍。这些宿舍通常位于校园内,为学生提供了方便、安全的居住环境。校内宿舍的租金相对较为适中,而且距离教学区域近,方便学生的日常生活。 2. 校际周边房源 除了校内宿舍,周边地区也有许多适合留学生的房源。从学校步行范围内,你可以找到各类出租房屋,包括公寓、独立房间等。这些房源通常具备基本的生活设施,生活便利。 3. 周边生活设施 伦敦南岸大学周边地区生活设施齐全,有超市、餐馆、购物中心等,满足留学生的各种需求。选择住在这一地区,不仅可以享受到便利的交通,还能感受到浓厚的文化氛

      2024-04-14
    • 纽约视觉艺术学院学生宿舍注意事项 纽约视觉艺术学院学生宿舍贵吗

      纽约视觉艺术学院学生宿舍注意事项及纽约视觉艺术学院学生宿舍贵吗 作为一名即将在纽约视觉艺术学院就读的学生,选择合适的住宿是你在美国留学中不可忽视的重要环节。纽约作为一个国际大都市,其租房市场独具特色,而学生宿舍则是一个备受关注的话题。在这里,我们将深入了解纽约视觉艺术学院学生宿舍的注意事项,并探讨这些宿舍是否昂贵。 首先,对于即将入住纽约视觉艺术学院学生宿舍的同学们,有一些重要的注意事项需要牢记。首要之务是提前了解宿舍的具体位置及周边环境。了解宿舍所在地的安全性、交通便利度以及周边设施,这将对你的日常生活产生积极影响。纽约市的学生宿舍通常位于市中心或学校附近,方便学生前往学校以及享受城市的便利。 其次,了解宿舍内部设施也是至关重要的一步。纽约视觉艺术学院为学生提供的宿舍通常会配备基本的生活设施,如床、书桌、椅子等。然而,同学们也需要关注共享空间的情况,例如浴室、厨房等,确保这些设施能够满

      2024-04-14
    • 新加坡管理大学附近学生公寓攻略 新加坡管理大学附近学生公寓贵吗

      新加坡管理大学附近学生公寓攻略 及 新加坡管理大学附近学生公寓贵吗 在新加坡管理大学求学是许多留学生的梦想,而选择一个舒适、便利的住所对学生生活至关重要。本文将为您提供一份详尽的攻略,帮助您了解新加坡管理大学附近的学生公寓及其价格。 地理位置 新加坡管理大学地处新加坡市中心,周围有丰富的住宅区域和学生公寓。选择位于学校附近的住所,可以减少通勤时间,提高学习效率。目前,集好家在这一地区拥有多个学生公寓资源,以满足不同学生的需求。 租金水平 关于学生公寓的租金水平,受到地理位置、公寓设施、房间类型等多方面因素的影响。一般而言,在新加坡管理大学附近,学生公寓的租金相对较高,但也有适中和经济实惠的选择。集好家提供多样化的公寓选项,以满足不同留学生的经济承受能力。 公寓设施 为了提供更好的居住体验,新加坡管理大学附近的学生公寓通常配备了各种便利设施,如洗衣房、学习区、健身房等。集好家的公寓资源涵盖

      2024-04-14
    • 美国南加利福尼亚大学住宿注意事项 南加利福尼亚大学找房费用

      美国南加利福尼亚大学住宿注意事项及南加利福尼亚大学找房费用 在留学美国的过程中,选择合适的住宿是每位留学生都需要面对的重要问题。特别是对于即将进入南加利福尼亚大学学习的同学们来说,了解一些住宿的注意事项以及找房费用是至关重要的。本文将为大家提供一些有关南加利福尼亚大学住宿的相关信息,帮助大家更好地规划自己的留学生活。 1. 了解南加利福尼亚大学周边地区 首先,了解南加利福尼亚大学周边的地理环境是找房的重要前提。南加利福尼亚大学位于洛杉矶,这个城市拥有多样化的住宅选择。留学生可以选择校际周边的学生公寓、校外的租房社区,或者是与室友合租,具体取决于个人的喜好和经济能力。 2. 租金及费用预算 在南加利福尼亚大学附近,租金及相关费用是影响留学生选择住宿的一个重要因素。租金费用可能因地段、房型和配套设施的不同而有所差异。留学生需要提前明确自己的费用预算,以便更有针对性地选择适合自己的住宿方案。

      2024-04-14
    • 新加坡楷博学院附近住宿推荐 新加坡楷博学院附近学生公寓价格

      新加坡楷博学院附近住宿推荐 及 新加坡楷博学院附近学生公寓价格 在新加坡楷博学院求学是一个令人兴奋的经历,而选择合适的住宿是确保留学生能够充分享受这一时期的重要一步。本文将为你介绍一些建议的住宿选择,并提供新加坡楷博学院附近学生公寓的价格信息,助你在新的环境中找到理想的家。 1. 推荐住宿地区 新加坡楷博学院附近有许多受学生欢迎的住宿地区。其中,Clementi及其周边地区被认为是一个安静而便利的选择。这一地区不仅离学院近,而且交通便利,拥有各种生活设施。此外,Buona Vista及Dover也是不错的选择,这两个地区有着丰富的社区氛围和多样化的餐饮选择。 2. 租金及预算 在选择住宿时,了解租金水平是至关重要的。一般而言,Clementi地区的租金较为适中,适合有预算考虑的留学生。公寓的价格因设施、面积和位置而异,一室一厅的公寓价格通常在1000新元至1500新元之间,而稍大一些的两

      2024-04-14
    • 新西兰奥克兰商学院租房推荐 奥克兰商学院学生公寓价格

      新西兰奥克兰商学院租房推荐及奥克兰商学院学生公寓价格 在新西兰留学的学子们,尤其是选择奥克兰商学院作为他们学业发展的平台,租房问题无疑是一个备受关注的话题。为了帮助大家更好地了解奥克兰商学院周边的租房情况,本文将为您提供一些有关租房的推荐信息,以及奥克兰商学院学生公寓的价格一览。 奥克兰商学院周边租房推荐 首先,让我们深入了解一下奥克兰商学院周边的租房情况。奥克兰商学院位于奥克兰市中心,周边有丰富的租房资源,包括公寓、独立房屋及合租房源。根据学生的需求,选择一个合适的住处是至关重要的。 为了提供更多选择,集好家为您推荐了几个在奥克兰商学院周边备受好评的租房平台。这些平台上的房源信息丰富,价格合理,同时也得到了许多留学生的认可。通过这些平台,您可以轻松找到适合自己需求的房屋,享受一个安心、舒适的学习生活。 奥克兰商学院学生公寓价格 对于许多留学生而言,选择住在学生公寓是一种方便且安心的选择

      2024-04-14